この記事では、新築や土地で不動産取得税がかからないケースについて解説していきます。

新築住宅や土地を取得した場合、通常は不動産取得税がかかります。ただし、軽減措置を利用することで金額を抑えることも可能です。そもそも免税できるケースもあるため、新築や土地を取得する際にはあらかじめチェックすることが重要です。

この記事では、新築や土地を取得した際の不動産取得税について、必要な手続きも解説します。

住宅購入時の不動産取得税について知りたい人は、ぜひ最後までお読みください。

【この記事でわかること】

● 新築や土地で不動産取得税がかからないケース

● 新築や土地の不動産取得税が軽減措置によってかからないケース

● 新築や土地の不動産取得税に関する各種手続き

そもそも不動産取得税とは？

不動産取得税は土地や家屋といった不動産を取得した際に発生する税金です。取得した不動産があるエリアの都道府県に支払われる地方税です。

不動産を取得した翌年に1回のみ支払います。税額を確定するためには、確定申告が必要となるため、忘れずに準備することをおすすめします。

次に、不動産取得税の計算方法を解説します。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税は、不動産評価額に4％を掛け合わせることで税額を計算できます。ただし、土地と住宅については軽減税率が適用され、3％となります。

また、不動産評価額は購入金額ではなく固定資産税などの計算に使われる公示価格が基準です。

評価額は納付書から計算されるため、確定申告さえすれば自分で計算することなく税額を把握できます。不動産取得税の計算方法は把握しつつも、実際に計算する必要はありません。

※参考：不動産取得税｜総務省

新築や土地で不動産取得税がかからないケース

新築や土地の購入時には、不動産取得税がかからないケースもあります。

ここでは、不動産取得税が免税となる5つのケースについて解説します。

• 相続によって不動産取得したケース
• 課税標準の金額が免税点未満のケース
• 法人が不動産を事業用に取得したケース
• 土地区画整理の土地（換地）のケース
• 公共の用に供する土地のケース

取得しようとしている土地が該当するか、事前にチェックすることをおすすめします。

1.相続によって不動産取得したケース

相続によって不動産を取得した場合は、不動産取得税が免除されます。なぜなら、別途相続税が発生する可能性があり、不動産取得税と二重納税となってしまうからです。

ただし、取得した財産によっては多額の相続税が発生するおそれがあるので注意が必要です。

2.課税標準の金額が免税点未満のケース

不動産の課税標準額が以下の金額未満である場合、不動産取得税はかからないとされています。

不動産の種類	免税点となる課税標準額
土地	10万円
建築取得した家屋	23万円
建築取得以外の家屋	12万円

※参考：不動産取得税｜東京都主税局

課税標準額を調べる際には、免税点もチェックしておきましょう。

3.法人が不動産を事業用に取得したケース

学校法人や宗教法人、社会福祉法人が特定の事業のために不動産を取得する場合、不動産取得税は免税となります。

ただし、特定の事業とみなされる場合のみであり、付随する不動産は課税対象となるため注意が必要です。

4.土地区画整理の土地（換地）のケース

土地区画整理とは、利便性の高い街を形成するために市区町村が実施する再開発事業のことです。所有者は、所有している土地と別の場所を保有することになります。

ただし、新たな土地の所有権は従来の土地に付随していた所有権が移転しているに過ぎず、実際に移転しているわけではありません。元々の所有権は変わらず、不動産を取得した扱いではないので、不動産取得税はかからないことになります。

5.公共の用に供する土地のケース

都市計画道路や公共施設などの建築に伴い代替地を取得した場合、公共事業による所有権移転であるため、不動産取得税は免税されます。

例えば、都市計画道路の工事が決まり立ち退きする際は別の土地が用意されますが、不動産取得税を支払うことなく所有できます。

土地を所有する目的が、不動産取得税に大きく影響するといえます。

新築や土地の不動産取得税が軽減措置によってかからないケース

不動産の取得要件が不動産取得税の課税対象であったとしても、軽減措置を利用することで免税になる場合があります。

• 新築住宅を取得した場合の軽減措置
• その他の不動産を取得した場合の軽減措置

一般的な住宅や宅地を購入する場合は軽減措置が効果的なため、チェックしておきましょう。

新築住宅を取得した場合の軽減措置

住宅の床面積が50㎡以上・240㎡以下の新築住宅を取得した場合は、評価額から1,200万円が控除されます。認定長期優良住宅の場合は1,200万円ではなく1,300万円が控除されます。

ただし、現行法令では取得期限を令和6年3月31日と定めており、期限切れに注意が必要です。

※参考：認定長期優良住宅に対する税の特例｜国土交通省

その他の不動産を取得した場合の軽減措置

居住用中古住宅の場合は、一定の条件を満たせば、以下の金額が住宅の価格から減額されます。

新築年月日	住宅の価格から減額される金額
昭和29年7月1日〜昭和38年12月31日	100万円
昭和39年1月1日〜昭和47年12月31日	150万円
昭和48年1月1日〜昭和50年12月31日	230万円
昭和51年1月1日〜昭和56年6月30日	350万円
昭和56年7月1日〜昭和60年6月30日	420万円
昭和60年7月1日〜平成元年3月31日	450万円
平成元年4月1日〜平成9年3月31日	1,000万円
平成9年4月1日〜	1,200万円

※参考：不動産取得税Q&A｜東京都主税局

上記の金額が適用される条件は、主に以下の通りです。

• 個人が自己の居住用に取得した住宅であること
• 床面積が50㎡以上240㎡以下であること
• 以下の耐震基準要件のいずれかを満たすこと
  • 昭和57年1月1日以降に新築されたこと
  • 昭和56年12月31日以前に新築された住宅で、建築士等が行う耐震診断によって新耐震基準に適合していることが証明されたこと

耐震要件を満たさない場合も、耐震改修工事を行うことで控除される仕組みもあります。

取得する住宅や土地が不動産取得税の軽減措置の対象か、詳しくは自治体に確認しましょう。

新築や土地の不動産取得税に関する各種手続き

新築や土地を取得した場合、原則60日以内に不動産取得税を申告する必要があります。このとき、同時に軽減措置も申請できます。

ここでは、不動産取得税の手続き方法を解説します。

• 納税の手順
• 軽減措置の申請方法

順番に見ていきましょう。

納税の手順

不動産取得税は税務署に不動産取得申告書（様式第68号）を提出し、後日郵送される納付書を使って納税します。

ただし、自治体によってはクレジットカードなど他の決済手段も利用できます。不動産があるエリアの自治体に問い合わせましょう。

軽減措置の申請方法

軽減措置においても税務署に申請します。主に、以下の書類を用意する必要があります。

• 土地売買契約書
• 最終代金領収書（土地売買代金分）
• 建築確認済書
• 建築工事請負契約書
• 平面図
• 長期優良住宅認定通知書（長期優良住宅の場合)
• 土地の全部事項証明書
• 検査済証、建物の全部事項証明書、または建物引き渡し証明書と請負業者の印鑑証明書の原本

期間を要する書類もあるので、早めに準備しておきましょう。

新築や土地の不動産取得税に関するよくある質問

ここでは、新築や土地の不動産取得税に関するよくある質問に回答します。

• 不動産取得に関する税金は何がある？
• 軽減措置の申請を忘れた場合はどうすればいい？
• 不動産取得申告書は誰が出す？

順番に見ていきましょう。

不動産取得に関する税金は何がある？

不動産を取得する際には、不動産取得税以外にも以下の税金がかかります。

税金の種類	内容
印紙税	● 契約書に印紙を貼付し納税する ● 税額は契約金額によって異なる
登録免許税	● 不動産を登記する際に支払う ● 税額は評価額の0.15％である ● 令和8年3月31日までの期限を過ぎると0.2％となる
固定資産税	● 評価額の1.4％を毎年5月頃に納付する ● 不動産を所有している間継続される
都市計画税	● 評価額の1.4％を毎年5月頃に納付する ● 不動産を所有している間継続される ● 市街化区域にある土地のみが課税対象である

取得予定の住宅・土地に対してどの税金がかかるのかを、ハウスメーカーや自治体などに確認しましょう。

軽減措置の申請を忘れた場合はどうすればいい？

軽減措置の申請を忘れた場合、5年以内であれば還付請求できます。還付請求をする際には不動産取得税の還付申請書を提出する必要があります。

不動産取得申告書は誰が出す？

原則、不動産取得申告書は所有者である本人が出します。税理士や会計士などの士業に相談はできますが、本人が手続きしなければなりません。

新築や土地の不動産取得税がかからないケースをしっかりと把握しよう

不動産取得税は、注文住宅を建てるうえで避けられない税金です。なるべく軽減できるよう、利用できる軽減措置を把握しておく必要があります。

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